Dienstag, 24.01.2017

Bauvertrag kann nichtig sein, wenn er nicht zusammen mit dem Grundstückskaufvertrag notariell beurkundet wird

Ein Bauvertrag bedarf grundsätzlich keiner besonderen Form. Etwas anderes gilt, wenn er mit dem Grundstückskaufvertrag eine rechtliche Einheit bildet. Das ist dann der Fall, wenn das Grundstücksgeschäft ausnahmsweise von dem Bauvertrag abhängig ist.
 
A hatte mit notariellem Vertrag ein Grundstück gekauft (Verkäufer war X) und daneben einen einfach schriftlichen Bauwerkvertrag mit Unternehmer Y abgeschlossen, wobei ihm beide Verträge von  Y „als Paket“ angetragen worden waren.

A kündigte den Bauvertrag ohne wichtigen Grund, so dass Y den für diesen Fall vereinbarten Ersatz begehrte. A wollte nicht zahlen. Der Bauvertrag sei formnichtig, da er mit dem Grundstückskaufvertrag eine Einheit gebildet habe, aber nicht beurkundet worden sei.
 
Das OLG Karlsruhe gab ihm Recht: Der Bauvertrag habe ebenfalls notariell beurkundet werden müssen, weil das Grundstücksgeschäft mit dem Bauvertrag habe stehen und fallen sollen. Der Unternehmer Y habe das konkrete Grundstück „an der Hand“ gehabt und A habe hier angesichts seiner finanziellen Situation, die Y bekannt war, den Hausbau auch nur auf diesem konkreten Grundstück realisieren können/wollen. Bei diesem Sachverhalt hätten beide Verträge miteinander stehen und fallen sollen.
 
Vorsicht also in solchen Situationen! Wäre es nicht zum Streit gekommen, hätte niemand die Unwirksamkeit des Bauvertrages bemerkt oder geltend gemacht. Kommt es aber – ggf. aus ganz anderen Gründen – bei der Abwicklung eines Bauvertrages zum Streit, kann man in Fällen der hier geschilderten Art böse Überraschungen erleben, wenn die andere Partei sich auf Formbedürftigkeit und damit Unwirksamkeit des Bauvertrages beruft.